Yaşanan deprem felaketinden sonra kentsel dönüşüm ihtiyacı yeniden gündeme geldi. Desteklerin artması ve maliyetin yarısını devletin karşıladığı yeni kampanya, kentsel dönüşüm taleplerine olumlu yansıdı. Dönüşümde en çok zorlanılan nokta ise şüphesiz tüm maliklerin onayının alınması. Yasaya göre riskli yapıların yenilenmesi için 2/3 çoğunluk yeterli görülüyor ve dönüşüm muhaliflerinin payı açık artırma ile satışa çıkıyor. Ancak bu uygulamada sene başında yeni düzenlemeler yapıldı. Dönüşümün hızlanması adına çoğunluk kararları daha etkili hale getirildi.
Ek bir toplantı yapılması zorunlu değil
Hürriyet’in haberine göre; sene başında yapılan yeni düzenlemeden birçok kişinin haberdar olmadığını belirten Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, “Son dönemde dönüşüme onay vermediği için evi satılan çok sayıda kişi bizlere başvuruyor. Vatandaşın bilmesi gereken en kritik nokta şu; eğer çoğunluk karar aldıysa bundan sonra ek bir toplantı yapılması zorunlu değil, geçmişte yapılıyordu. Ev sahibi gönderilen tebligata rağmen sözleşmeye 15 gün içinde imza atmadıysa yasa gereği payı satışa çıkar. Bu ihalenin tebliğ edilmesi de zorunlu değil. Eskiden son anda karar değiştirip açık artırma günü ‘tamam imza atarım’ diyordu. Artık bu hakkı da yok. Eğer diğer malikler izin vermezse ev üçüncü kişilere satılıyor” dedi.
Süreç nasıl ilerliyor?
Avukat Kiraz dönüşüme karşı çıkanlar için sürecin nasıl ilerlediğini adım adım anlattı:
– “Yapının ‘riskli’ kararı kesinleşti ve 2/3 çoğunluk dönüşüme onay verdi. Bu noktada dönüşüme karşı olan 1/3’lik kesim bir toplantı daveti beklemesin. Çünkü toplantı zorunluluğu kaldırıldı.
– Alınan karar, karşı çıkan taraflara noterden ihtar çekilerek bildiriliyor ve 15 gün süre veriyor. Noter ekine yapılan protokol, sözleşme örneği, değerleme raporu ve kat planı ile kat şeması ekleniyor.
– Karar 1/3’ün eline ulaştıktan sonra yapılan en büyük hata ‘itirazım var’ diyerek imzayı reddetmek. Kimi avukatlar vatandaşa ‘İmzalama, ben yürütmeyi durdurma kararı veya ihtiyati tedbir kararı alırım’ diyor. Doğru alabilir de. Ama bu karar iptal edildiğinde 15 gün süre dolduğu için pay yine satışa çıkıyor.
Nasıl itiraz edilir?
– Peki itirazı olan ne yapmalı? Önerim bu noktada şöyle; önce mülkiyet hakkını kaybetmemek adına imza atsın. Sonrasında kat maliklerine ve müteahhitte ihtar çekebilir. Söz gelimi ‘Çoğunluk dayatması ile sözleşmeyi imzaladım ama benim dairem hatalı olarak küçültüldü ya da haksız bir cephede ev verildi’ denilebilir. Sözleşmenin imzalanması her şeyi kabul ettiğiniz anlamına gelmez. Sözleşmenin iptali, uyarlanması ya da zararın tazmini istenebilir.
-15 gün süre doldu ve ihale kararı çıktı. Payı satılacak kişiye ihalenin bildirilmesi zorunlu ama tebliği zorunlu değil. Geçmişte ihale günü karar değiştirip dönüşüme onay veriliyordu. Artık bu hak da yok. Eğer komşuları onay verirse ihale günü ev sahibi imza atabilir. Yoksa göz göre göre payı satılır. Müteahhit buna karışamaz.
– Riskli yapıda ilk ihalede alım hakkı diğer maliklere yani komşulara aittir, alan olmazsa ikinci ihaleye 3. şahıslar girer. Riskli alanda ise ilk ihalede alan olmazsa söz konusu payı Hazine almak durumunda kalır.
– Payı satılan kişi eğer bir usulsüzlük varsa ya da mülkün değeri düşük gösterildiyse satışın iptali davası açabilir.
– Eğer bir itiraz varsa açılan vadeli hesapta satış geliri bekler. İtiraz yoksa doğrudan hak sahibine ödeme yapılır. Dönüşüm binasında pay alan kişi de teminat göstererek ve sözleşmeyi imzalayacağını taahhüt ederek sürece katılır.”
